7年首获盈利：万科1054套公寓杀入西安保租房10月19日，万科泊寓与陕西天佑投资签约，方向为西安市航天基地东长安国际1054套保租房项目。我们注意到，当前不仅是万科A（000002）涉足长租房7年之后泊寓首度盈利，亦是其首次介入西安保租房，1054套的推送量已达西安泊寓存量项目体量20%，具体预计将于2024年7月起分批入市。

　　“泊寓”品牌诞生于2016年，自推出时就致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案。布局西安，万科实际上更早一步，在2015年9月西安万科就曾推出青年租住型乐活社区，即持有型租赁式公寓（VV公寓），在经历一番整合后，西安目前已开业门店11家，覆盖房源5200多套，其门店、房间与客户数量均已做到了西安租赁市场第1名。

　　就运营模式来看，西安市场上的万科泊寓除长安区大学城店等（前身VV公寓）部分房源为“自持”物业外，其余均为“二房东”模式，即通过高效运营管理赚取租金差。

　　其一是位置核心。当前门店多位于南稍门、软件园、电子城、锦业路等核心办公区，即便没有紧邻地铁，但距写字楼通常仅一路之隔。我们于午饭时间前往高新软件园店，即见到不少年轻人结对回去午休。

　　其二是定价灵活。在泊寓APP上，一般房型定价1000元/月至2000元/月不等，更具竞争力的是，入驻泊寓无需缴纳中介费，且付款方式可以灵活选择“押一付三”或者“单独月付”。值得一提的是，短租租期甚至可以仅选择1个月，3个月内月租金只需上浮15%。

　　此外，西安泊寓还于2018年在高新一路推出了主打“青奢”的公馆店，房型定价3000元/月至6000元/月以满足高品质消费者。

　　其三是配套周到。所有户型均包含基础生活设施且配备“管家”服务，可实现“拎包入住”，每月额外收取的10%服务费则带来了会客厅、洗衣房、健身房、瑜伽室、台球桌等配套服务。同时，泊寓还为住户提供了搬家、闲置交易、维修等“增值服务”。

　　一位中午回去午休的租客向我们表示：“这入住率挺高的，我去年抢到了所住户型的最后一套，就便捷程度看，以后再租房还会首选泊寓。”与之相对应的是，泊寓APP上诸多房型显示“满房”。

　　在10月的万科媒体交流会上，万科泊寓总经理胡冬华表示：“自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。”

　　需要补充的是，长租公寓赚钱困难几乎是行业共识。曾有数据显示，一、二线核心城市的大部分长租公寓租金回报率仅为1%-2%，远低于其融资成本，在房企系长租公寓阵营中，此前宣布整体盈利的仅有龙湖冠寓与招商伊敦，可见在商业运行上，万科泊寓目前运营模式已得到市场认证。

　　合作方天佑投资是一家成立于2006年的本土民营企业，产业涉及煤炭、房地产、酒店、金融投资、股权投资等。据了解，本次签约的1054套“东长安国际项目”正是由天佑投资旗下陕西磐鼎恒润建筑工程公司开发，亦是其当前唯一在售项目。同时我们注意到，在今年6月西安市住建局公布的《2023第1批22个保障性租赁住房项目认定情况的公示》中，该公司申请的“天佑东长安国际2#楼”项目，共计407套房源正位列其中。

　　我们在走访中获悉，该项目正是万科泊寓首次进军西安保租房市场，预计将于明年7月分批入市，虽然泊寓此前曲江项目中，房源主体曾被纳入保租房体系，但公司并未开展该项业务，随后选择了关店。

　　据西安泊寓官方公众号，该项目位于航天基地核心板块，3公里范围内有隆基绿能、陕建、陕旅、陕煤、国家电网等行业龙头企业。1054套保租房均为开间，其中21.6㎡、28.6-34㎡、37.1-41㎡、46.9-48.3㎡户型分别为170间、442间、289间、153间，在配套方面，将打造300㎡社交公区，包含共享书吧、多功能客厅、健身空间、影音区等。虽然当前直接利好暂未公布，但据我们所了解到的其他城市在运营泊寓保租房情况，其服务规格将与泊寓存量长租房基本一致，租金也相应低于市场价银河娱乐。

　　随着房地产行业环境变化，以往高杠杆撬动高周转与高增长的地产模式已难以为继，如今众多标杆房企业务均呈现出“轻资产多模式组合输出”趋势。不仅自2019年起多家房企分拆物业板块于港股上市，且仅以长租公寓为方向，目前TOP100房企中就有超30家开展布局。

　　从财务数据就可窥一斑，自万科于2020年起单独披露长租公寓业务营收开始，该板块就一直处于双位数增长且高于公司整体营收增长率，并在2021年6月规模做到了全国第1。较于基数庞大的集团业务，长租房板块营收占比亦逐年上升，已由2020年的0.61%升至2023年中报的0.82%。

　　2022年万科泊寓再次将触角延伸至保租房，当年实现纳保房源5.89万间，占总房源比例35.35%，2023年上半年泊寓纳保房源已达8.3万间，占比提升至47.73%。而保租房作为当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别，为了实现“投融管退”的闭环，万科已开启资产证券化探索，在2022年业绩会上，总裁祝九胜就曾表示：泊寓已从已纳保的项目中挑选出十几个符合（保租房公募REITs）发行条件的，目前正在与发改委沟通。

　　面对转型中如此“稳中有进”的布局，正印证了郁亮所说的“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”

　　回到西安保租房市场，我们注意到，在《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》（简称“《规划》”）中提出筹集30万套保租房目标的同时，入局主体也逐渐得到丰富。

　　先明确一下保租房概念，保租房和公租房都属于保障房体系，二者明显区别在于保障对象、租金标准与申请条件三方面。整体来看，保租房的特点在于面向西安新市民银河娱乐、青年人群体，不限制社保、收入、户籍所提供的不高于周边同品质房屋租金90%的租赁用房。

　　2022年以来，在西安市住建局公布的4批、110个项目银河娱乐、10.7万套保租房认定名单中，申请主体可分为以下几类。

　　其一是政府主导。作为西安政策性住房专营企业，西安安居集团承担起了主要任务，面对《规划》中所提出30万套保租房中安居集团承担8万套（26.7%）的目标，在4批认定名单中安居集团主导的项目就达21个、房源3.06万套，占到了总量的19%与29%，已实现稳步推进。同时，其他市级平台公司亦领到4万套的任务，在认定名单中，仅西安轨道交通集团和西安水务集团就主导了1.36万套，且在区域城投方面，西咸、高新、经开、曲江等平台公司同样在积极参与。

　　其二是企业担当。保租房作为普惠性非基本公共服务，建设主体中还出现了不少事业单位与大型企业建设宿舍型保租房，如中国兵器工业第二〇五所、中国电子科技集团旗下研究所、西安电子科技大学、临潼区教育局4家事业单位就获得了1951套保租房认定；比亚迪汽车、三一智能、秦川机床（000837）等大型企业亦参与其中，仅华天科技（002185）系企业就有4个项目，涉及房源2798套。

　　其三是市场化主体。正如此次申请纳保的天佑投资，西安保租房建设主体还包括诸多民营房企与长租公寓运营商。在2022年9月，龙湖冠寓就于西安体育学院开设了西安保租房首店，据了解，该项目房源766套，不仅租金可达到周边区域同品质房屋的8-9折，且受益于保租房性质享受水电单价补贴，目前出租率已达到95%。

　　整体来看，在当前西安保租房市场中，国企、民企分别获得认定项目78个、32个，占比71%、29%；分别获批房源8.37万、2.33万套，占比78%、22%。

　　由此可见，对于“三大工程”之一的保租房建设，国资无疑是主要生力军。而在西安市场中，已表现出明显的国、民企共进格局（2023年获批项目57%为民企），尤其是在房企布局保租房业务方面，近期召开的中央工作会议中正强调了房企加快保障性住房等“三大工程”建设，因此，我们乐于见到更多的民营房企在“轻资产”战略转型中加入保租房业务。

　　在金融端值得注意的是，完善的资金退出渠道正在日趋成熟，如西安安居集团就已于2022年5月启动公募REITs，目前正在稳步推进中。